Czy rynek mieszkaniowy zwalnia

Dlaczego w tym roku trafia na rynek mniej inwestycji mieszkaniowych? Czy deweloperzy wstrzymują budowy, bo spodziewają się spadku popytu? Czy oferta kurczy się ze względu na trudności ze zdobyciem gruntów, pozwoleń na budowę, czy planowanymi zmianami w przepisach? Sondę przygotował serwis nieruchomości Dompress.pl

Zbigniew Juroszek, prezes Atal

Mniejszą liczba wydanych pozwoleń na budowę wiązać należy raczej z przerostem biurokracji organów administracyjnych. Nie ma to związku z popytem na mieszkania, który w mojej ocenie niezmiennie będzie się utrzymywał na wysokim poziomie. Nieprzystępne procedury budowlane, przeciągające się postępowania administracyjne oraz procedury związane z różnego rodzaju decyzjami mają niekorzystny wpływ na sektor nieruchomości. W tej przestrzeni rynek jest nazbyt nieprzewidywalny. Proces wydawania zgód i decyzji, m.in. pozwoleń na budowę czy użytkowanie jest odczuwalnie dłuższy, a to ma z kolei przełożenie na poziom oferty oraz koszty prowadzenia inwestycji. I choć mamy rozbudowany bank ziemi i zaplecze pozwalające prowadzić wiele projektów jednocześnie, to ze względu na przeciągające się postępowania administracyjne część inwestycji jesteśmy zmuszeni wprowadzić do sprzedaży później, niż się to początkowo zakładaliśmy.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Powód wstrzymania wielu inwestycji jest prosty: znaczący wzrost kosztów realizacji. Cały proces inwestycyjny trwa czasem nawet kilka lat. Decyzja o zakupie gruntu jest poprzedzona kalkulacją opłacalności, w której zasadnicze znaczenie ma koszt budowy. Jeżeli w ciągu roku, czy dwóch oferty na realizację budynku są wyższe o kilkadziesiąt procent, wtedy opłacalność realizacji i sprzedaży staje pod znakiem zapytania i jedyną sensowną decyzją jest wstrzymanie inwestycji.

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

Spadek w liczbie wydawanych pozwoleń na budowę był już widoczny w 2018 roku. O ile w całej Polsce w minionym roku wydano więcej PNB niż w 2017, o tyle w większości dużych miast spadki te były bardziej widoczne, rzędu nawet 38 proc. Jest to efekt przede wszystkim przeciągających się procedur administracyjnych, a w szczególności różnego rodzaju uzgodnień, jak również problemów z pozyskaniem gruntów wolnych od obciążeń i szeroko pojętych problemów inwestycyjnych.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu i dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Związany z wyższymi cenami spadek popytu na mieszkania nie ostudził deweloperów. Planujemy rozpoczęcie budowy nowych inwestycji w Gdańsku, Poznaniu i Pruszkowie. Trudności ze zdobyciem gruntów nie dotyczą J.W. Construction. Mamy bank ziemi, który wystarczy nam na kolejne lata. Czy wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego spowoduje wzrost cen? Sądzę, że wśród przedstawicieli firm deweloperskich panuje przekonanie, że tak właśnie się stanie.  

Katarzyna Nowicka, prezes zarządu w firmie Akord

W latach 2017- 2018 wydano rekordową ilość pozwoleń na budowę. Większość deweloperów jest zajętych realizacją inwestycji oraz planowaniem kolejnych projektów. Nie oznacza to, że rynek spowalnia. Wynika to z faktu, że szerokie grono deweloperów ruszyło z inwestycjami w podobnym momencie, wtedy kiedy koniunktura na rynku była korzystna. Nie przewidujemy, żeby popyt na nieruchomości malał w najbliższym czasie. Faktem jest, że coraz trudniej pozyskać grunty. Szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach, jakimi są centra miast. Sporo proponowanych zmian w przepisach spowoduje, że rentowność inwestycji zmaleje i na pewno wpłynie negatywnie na koniunkturę na rynku. W zależności od miasta czas potrzebny na procedury administracyjne znacząco się różni, jednak nie stanowi przeszkody w osiągnięciu celu, jakim jest uzyskanie pozwolenia na budowę.  

Piotr Tarkowski, dyrektor ds. Sprzedaży w Allcon Osiedla

Popyt na mieszkania jest w trendzie rosnącym. W naszym kraju w dalszym ciągu istnieje pokaźna luka popytowa, a rosnąca zamożność społeczeństwa kreuje nowy popyt, co tę lukę jeszcze bardziej powiększa. Problem leży po stronie podażowej. Poczynając od gruntów. Gdzie nie chodzi wyłącznie o ich malejącą dostępność, ale o stan prawny, który wymaga czasochłonnego procesu zakupowego. Poprzez problemy z podwykonawcami, którzy zagwarantowaliby wysoką jakość, terminowość i realizację warunków umowy z obowiązkami gwarancyjnymi włącznie. Na czasochłonnych procedurach administracyjnych kończąc. Priorytetem dla deweloperów jest teraz możliwość prowadzenia inwestycji wieloetapowych. Każdy etap limituje nową podaż. Podniesiony przez analityków alarm jest efektem analizy popytu, która nie daje pełnego obrazu rynku i nie zawsze prowadzi do prawdziwych wniosków.  

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Deweloperzy uważniej obserwują sytuację na rynku i szybciej się do niej dostosowują. Za wyjątkowo dużą podażą w 2018 roku nadeszło uspokojenie, jednak główną przeszkodą są inne aspekty zewnętrze. Biznes deweloperski jest wielowątkowy i zależy od licznych czynników. Sądzę, że wielu deweloperów boryka się z przedłużającymi się procedurami, niepewnością w sferze legislacyjnej oraz zawirowaniami w gospodarce globalnej. Zdajemy sobie sprawę również z deficytu dostępnych nieruchomości gruntowych. Dziś nie ma już prostych projektów, wiele z nich wymaga czasochłonnego i ryzykownego przygotowania przez dewelopera. Niestety nie znamy jeszcze ostatecznych wytycznych we wprowadzanym Funduszu Deweloperskim. Rozumiem intencję ustawodawcy, mającą na celu jeszcze większe zabezpieczenie klienta, ale musimy sobie zdawać sprawę, że kolejne obostrzenia wpłyną na końcowa cenę produktu. Nie sądzę, że rynek nieruchomości wymaga dodatkowej regulacji Państwa.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Z pewnością mniejsza ilość wydanych pozwoleń na budowę może mieć związek z dostępnością nowych gruntów. Deweloperzy chcieliby budować coraz więcej, ale niestety zasób działek pod inwestycje jest ograniczony. Poza tym, po zakupie gruntów kolejną barierą do szybkiego wprowadzenia inwestycji na rynek są zazwyczaj przeciągające się procedury administracyjne związane z wydawaniem pozwoleń.  

Monika Perekitko, członek zarządu Matexi Polska

Mamy tu oczywiście do  czynienia z kilkoma czynnikami, które wpływają na spadek liczby wydawanych pozwoleń na budowę. W mojej ocenie kluczowym powodem są przedłużające się i skomplikowane procedury administracyjne, w związku z czym znacząco wydłużył się okres pomiędzy zakupem gruntu a wprowadzeniem mieszkań do oferty. Na pewno możemy mówić też o wysokich cenach gruntu i niewielkiej dostępności działek w atrakcyjnych lokalizacjach. Na aktualną sytuację ograniczającą portfel projektów deweloperów wpływ ma jednak głównie przedłużający się proces uzgodnień i postępowań administracyjnych dotyczący gruntów często kupionych kilka lat wcześniej.

Monika Foremniak, specjalista ds. sprzedaży mieszkań w firmie Peira

Na rynku łódzkim wciąż widoczny jest deficyt nowych mieszkań, nie obserwujemy zwolnienia rynku. Atrakcyjne działki w centrach miast są trudne do zdobycia na przykład ze względu na ich nieuregulowany stan prawny. Możliwe więc, że w takich obszarach inwestycje lokowane będą na trenach, które wcześniej wykorzystywane były jako inwestycyjne. Planowany fundusz gwarancyjny zakłada odprowadzanie składki od każdej wpłaty nabywcy na mieszkaniowy rachunek powierniczy w maksymalnej wysokości 5 proc. w przypadku otwartego, mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz 1 proc. w przypadku zamkniętego mieszkaniowego funduszu powierniczego. W przepisach nie ma jednak informacji, co stanie się w sytuacji, kiedy w trakcie realizacji inwestycji zostanie zmienione rozporządzenie określające wysokość tejże składki. Utrudni to skalkulowanie wysokości całkowitych kosztów inwestycji.     

DOMPRESS