Czy ceny mieszkań są już najwyższe w historii rynku

Czy ceny mieszkań doszły już do rekordowego poziomu ze szczytu ostatniej hossy sprzed ponad dekady? Czy możemy mówić o najwyższych cenach na rynku deweloperskim w jego historii? W jakich lokalizacjach mieszkania drożeją najszybciej? Sondę przygotował serwis nieruchomości Dompress.pl

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

Ceny w większości miast są wyższe niż w 2007/2008 roku, można mówić więc o rekordzie. Należy jednak pokreślić, że teraz znajdujemy się w zupełnie innych realiach rynkowych, dlatego nie można  wprost porównywać obecnej sytuacji do tej sprzed ponad dekady. Wystarczy wspomnieć, iż w ostatnich latach, poza wzrostem cen mieszkań, wrosły też w kraju zarobki średnio o ponad 70 proc. i inflacja o ponad 20 proc. Tym samym, pomimo zrównania się cen mieszkań z poziomem z lat 2007/2008, zdolność nabywcza klientów jest dwukrotnie wyższa.

Ceny mieszkań najbardziej wzrosły w największych aglomeracjach w kraju, przy czym podwyżki były różne w poszczególnych miastach. Jeśli chodzi o wysokość stawek, niezmiennie wybija się Warszawa, niemniej mocno zyskał Gdańsk, który wcześniej plasował się za Krakowem i Wrocławiem, a dziś jest trzecim najdroższym miastem w kraju, po Sopocie i Warszawie.

Zbigniew Juroszek, prezes Atal

Faktycznie w skali całego rynku ceny mieszkań dotarły nominalnie, bez uwzględnienia inflacji, do poziomu cen ze szczytu hossy sprzed dekady. Najbardziej dynamiczne zwyżki dotyczyły rynku warszawskiego, wrocławskiego i krakowskiego. Jeśli jednak otoczenie rynkowe nie zmieni się, należy spodziewać się raczej stabilizacji poziomu cen, z utrzymaniem lekkiego trendu wzrostowego.

Warto zaznaczyć, że odnotowany w ostatnich miesiącach trend wzrostowy, jeśli chodzi o ceny mieszkań, miał związek z ciążącymi na branży budowlanej rosnącymi kosztami inwestycji. Przede wszystkim podrożały materiały budowlane i wykonawstwo, ale także ceny gruntów. Mówimy tu o znacznym wzroście, rzędu kilkuset złotych na metrze kwadratowym. Jednak w przypadku naszej firmy nie miało to aż tak znacznego, jak u konkurencji, przełożenia na ceny mieszkań. To zasługa naszego unikatowego modelu biznesowego, minimalizującego udział pośredników i bazującego m.in. na własnym generalnym wykonawstwie. Dzięki temu, w znacznym stopniu kompensujemy rosnące koszty inwestycji i niezmiennie oferujemy mieszkania w atrakcyjnych cenach.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu i dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Z danych NBP wynika, iż we wszystkich miastach z wyjątkiem Wrocławia, w ostatnim kwartale 2018 roku odnotowano najwyższą dynamikę wzrostu cen od czwartego kwartału 2007 roku. Jednak warto podkreślić, że dzisiaj sytuacja na rynku mieszkaniowym jest zupełnie inna niż dekadę temu. Deweloperzy podnoszą ceny ze względu na wyższe koszty robocizny i materiałów. Jeśli sytuacja na rynku wykonawstwa ustabilizuje się, dynamika wzrostu cen mieszkań prawdopodobnie ulegnie osłabieniu. Nieprędko jednak to nastąpi. W pierwszym kwartale 2019 roku, według danych rynkowych lokale sprzedawane przez deweloperów w 6 największych miastach Polski były średnio o ponad 11 proc. droższe niż rok wcześniej. Najszybciej drożały mieszkania w Warszawie, w szczególności w dobrych lokalizacjach. Na koniec marca br. średnia cena 1 mkw. w Warszawie wynosiła ponad 10 tys. zł, a rok temu było to 8,8 tys. zł/mkw. Średnia liczona jest jednak z uwzględnieniem zarówno cen apartamentów w inwestycjach premium, jak i z cen mieszkań dla mniej zamożnego klienta. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o powierzchni do 55 mkw. i to właśnie takie lokale podrożały najbardziej.

Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development odpowiedzialny za sprzedaż i marketing

W przypadku miast, w których działamy, na pewno możemy mówić o rekordowo wysokich cenach mieszkań w Warszawie, Szczecinie, a nawet Poznaniu, gdzie dotychczas ceny rosły znacznie wolniej. Mieszkania wyraźnie podrożały, niezależnie od lokalizacji. Takie warszawskie dzielnice, jak Białołęka czy Ursus, które wcześniej kojarzone były z tańszymi ofertami, drożały równie szybko, jak lokalizacje bliżej centrum miasta.  

Piotr Tarkowski, dyrektor ds. Sprzedaży Allcon Osiedla

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w większości polskich aglomeracji albo są na poziomie z ostatniej hossy, albo ten poziom przekroczyły. Ta sytuacja jest potwierdzeniem, że nieruchomości są długoterminowym instrumentem inwestycyjnym. Ceny nieruchomości co do zasady mają trend wzrostowy, pokazują to wykresy z rynków, których historia jest znacznie dłuższa niż nasza. Liderem wzrostów cenowych w ostatnim okresie jest Trójmiasto. To efekt synergii. Walory krajobrazowe, historia, turyści, ośrodek akademicki, międzynarodowy biznes kreują coraz większy popyt po stronie potrzeb mieszkaniowych oraz inwestycyjnych. To właśnie w Trójmieście bardzo szybko rozwija się rynek second home.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Średnie ceny nowych mieszkań w Warszawie i Trójmieście przekroczyły już poziom z lat 2007-2008. W Warszawie za lokale trzeba zapłacić przeciętnie 10 000 zł za mkw. wobec 9 200 zł/mkw. w 2008 roku. W Trójmieście mieszkania kosztują teraz średnio 8 900 zł/mkw. wobec 8 700zł/mkw. w 2007 roku.

O ile w poprzednim cyklu koniunktury wzrost cen był znacznie bardziej dynamiczny i nakręcany głównie zakupami spekulacyjnymi, w tym w znaczącej mierze przez inwestorów zagranicznych, o tyle w obecnym cyklu na szczególną uwagę zasługuje struktura popytu. Zakupy inwestycyjne obecnie również mają duży udział wśród dokonywanych transakcji, jednak największy procent stanowią zakupy na własne potrzeby oraz zakupy inwestycyjne drobnych inwestorów. W poprzednim okresie bardziej rozpowszechnione były zakupy pakietowe, kilkanaście lub kilkadziesiąt lokali nabywał jeden podmiot. A ewentualne wycofanie się takiego inwestora stanowi duże zagrożenie dla inwestycji, a w szerszym ujęciu także dla stabilności rynku. Niebagatelne znaczenie dla różnicy między obecnym a poprzednim cyklem koniunktury ma również struktura finansowania. Obecnie znacznie większy jest udział środków własnych. Nie ma też kredytów frankowych, które dzięki zaniżonemu oprocentowaniu powodowały, że osoby, które obecnie nie otrzymałby kredytu stać było na mieszkanie.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Na pewno ceny mieszkań w ostatnim czasie znacząco wzrosły, ale jest to zupełnie inna sytuacja niż ta sprzed ponad dekady. Aktualnie stawki idą w górę ze względu na wysokie koszty zakupu gruntów oraz wykonawstwa. Poza tym, marże deweloperów nie są wcale takie wysokie, jak mogłoby się wydawać. Najdroższe są oczywiście mieszkania w największych miastach w budynkach zlokalizowanych w ich centralnych częściach z dobrą komunikacją i bogatą infrastrukturą.    

Monika Perekitko, członek zarządu Matexi Polska

Sytuacja rynkowa jest dziś z pewnością zupełnie inna niż w 2007/2008 roku. Moim zdaniem samo porównanie wysokości cen nie jest tu najlepszym punktem odniesienia. Mieszkania nadal systematycznie drożeją, rynek rośnie jednak stopniowo i znajduje się we względnej równowadze, choć faktycznie od dłuższego czasu mamy do czynienia z przewagą popytu. Nie możemy jednak mówić o gwałtownych zmianach cen, ale raczej o stabilnych długofalowych wzrostach rynkowych.

Wojciech Duda, wiceprezes Duda Development

W topowych lokalizacjach w centralnych dzielnicach miast ceny nie tylko wyrównały, ale i przekroczyły te, które obowiązywały w czasie hossy. Zdecydowanie możemy mówić o rekordowych poziomach cen. Wraz ze wzrostem cen rosną oczekiwania nabywców. To zapotrzebowanie, na które odpowiadamy, proponując inwestycje wyróżniające się na przykład wyjątkowo estetyczną fasadą, czy starannie zaprojektowanymi układami mieszkań.

Monika Foremniak, specjalista ds. sprzedaży mieszkań w firmie Peira

Ceny mieszkań wzrosły znacznie od momentu hossy z 2007/2008 roku, a nawet przekroczyły stawki z tamtego okresu. Trudno prognozować, czy nastąpi już stabilizacja cen mieszkań, czy to jeszcze nie koniec wzrostu. Jeśli chodzi o wpływ lokalizacji na cenę, mieszkania drożeją najszybciej w centrach miast, gdzie klienci kupują nieruchomości z myślą o zainwestowaniu środków, a także w wyjątkowych miejscach, jak na przykład w sąsiedztwie terenów zielonych, jak nasza inwestycja Srebrzyńska Park, która znajduje się tuż przy największym łódzkim parku.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

W wielu lokalizacjach ceny przekroczyły już poziom z ostatniej hossy, ale mamy też inne czasy. Stymulowanie gospodarki bardzo pomogło popytowi, zarówno stymulacja socjalna, jak i wyjątkowo atrakcyjny rynek fiskalny. Przeciętny Polak zarabia coraz więcej przy wyjątkowo niskim koszcie kredytu. Dzisiejszy wzrost również inaczej się rozwijał, był stabilniejszy i równoległy względem rynku. Nie zdążyliśmy zbudować sztucznej bańki, nie mniej jednak uważam, że wzrost cen nie będzie wyższy niż 5-10 proc. 

Katarzyna Nowicka, prezes zarządu w firmie Akord

Ceny większości produktów na rynku stale rosną ze względu na wzrost płac, inflację, czy wyższe koszty prowadzenia działalności. Najszybciej drożeją mieszkania w centrach miast i w zabudowie śródmiejskiej.  

DOMPRESS